Foi publicada a Lei
nº79/2014, de 19 de Dezembro, diploma que altera o regime jurídico do arrendamento
urbano.
Este
diploma prevê alterações a quatro regimes jurídicos, a saber: ao regime substantivo
do contrato de locação constante do Código Civil, ao novo regime jurídico do
arrendamento urbano, aprovado pela Lei nº6/2006, de 27 de Fevereiro, ao regime
das obras em prédios arrendados aprovado pelo Decreto-lei nº157/2006, de 8 de
Agosto e, por fim, procede também à alteração dos regimes de determinação do
rendimento anual bruto corrigido e a atribuição do subsídio de renda, aprovados
pelo Decreto-lei nº158/2006 de 8 de Agosto.
Em
primeiro lugar, cabe referir as alterações efetuadas ao regime substantivo da
locação e, nesta matéria, reveste particular importância a alteração ao
disposto no art. 1103º do Código Civil.
Assim,
a denúncia realizada pelo senhorio para demolição ou realização de obra ou de
remodelação ou restauro profundo que obriguem à desocupação do locado só gozará
de eficácia quando acompanhada dos seguintes documentos:
a)
comprovativo de que foi iniciado procedimento de controlo prévio da operação
urbanística a efetuar no locado; e
b)
termo de responsabilidade do técnico autor do projeto legalmente
habilitado
que ateste que a operação urbanística reúne os pressupostos legais de uma obra
de demolição ou de uma remodelação ou restauro profundos e as razões que
obrigam à desocupação do locado.
Por
outro lado, a denúncia só será confirmada quando for acompanhada de alvará de
licença de obras ou título da comunicação prévia e documento emitido pela
Câmara Municipal que ateste que a operação urbanística constitui uma obra de
demolição ou uma obra de remodelação ou restauro profundos.
Contudo,
as grandes alterações apresentadas por este diploma dizem respeito ao Novo
Regime do Arrendamento Urbano (NRAU).
A
primeira alteração é relativa ao procedimento especial de despejo previsto no
art.15º do NRAU. Este meio processual passará a estar também disponível para
contratos de arrendamento cujas rendas tenham sido declaradas para efeitos de
IRS ou IRC para além de contratos cujo imposto do selo tenha sido liquidado,
como anteriormente se previa. Neste sentido, o requerimento inicial do
procedimento deverá passar a conter o comprovativo da liquidação do IRS ou do
IRC, relativo aos últimos quatro anos, e do qual constem as rendas relativas ao
locado. Sendo certo que, caso não se mostre liquidado o IRS ou IRC pelas rendas
relativas ao locado, nos últimos quatro anos, haverá fundamento para recusa do
requerimento.
No
presente diploma, denota-se uma maior preocupação por parte do legislador com
os arrendatários em posição mais desfavorecida, nomeadamente aqueles com idade
igual ou superior a 65 anos ou com grau de incapacidade igual ou superior a
60%.
Aliás,
uma das alterações da presente lei prende-se com o facto de os arrendatários
com grau de incapacidade igual a 60% passarem a gozar de um regime mais
favorável, nomeadamente no que diz respeito aos seguintes aspetos:
1.
ao diferimento da desocupação de imóvel arrendado para habitação, à não
aplicação do disposto no art.1101º, al.c) do Código Civil, isto é, a denúncia
por parte do senhorio não tem eficácia quanto a estes arrendatários mesmo que
seja realizada através de comunicação com antecedência não inferior a dois anos
sobre a data em que pretenda a cessação;
2.
à denúncia por parte do senhorio no caso de demolição ou realização de obra de
remodelação ou restauro profundo obriga o senhorio, na falta de acordo entre as
partes, a garantir o realojamento do arrendatário em condições análogas às que
este já tinha, quer quanto ao local quer quanto ao valor da renda e encargos;
3.
ao facto de o contrato de arrendamento só ficar submetido ao NRAU mediante
acordo entre as partes;
4.
e ao regime de transmissão por morte do arrendatário nos termos do disposto no
art.57º, nº1, al. e) do NRAU.
A
segunda grande alteração ao NRAU é relativa ao regime de benfeitorias realizadas
pelo arrendatário. Dispõe agora o art. 29º do NRAU que ao arrendatário será
concedido o direito a compensação pelas benfeitorias realizadas no locado,
ainda que fora dos termos do contrato e sem autorização do senhorio, sempre que
o arrendatário denuncie o contrato de arrendamento no processo de transição
para a NRAU. O mesmo regime se aplica à cessação do contrato de arrendamento
para fins não habitacionais, acrescendo, quanto a estes, os casos de denúncia
por iniciativa do senhorio para demolição, remodelação ou restauro profundo.
O
regime de atualização das rendas e a transição para o NRAU dependentes da
iniciativa do senhorio sofrem também algumas alterações. Assim, o senhorio
deverá comunicar a sua intenção ao arrendatário e passar a indicar os seguintes
aspetos: que o prazo de resposta é de 30 dias, o conteúdo que pode apresentar a
resposta e as circunstâncias que o arrendatário pode invocar na mesma, bem como
as consequências da falta de resposta à sua comunicação. O mesmo regime se
aplica aos contratos de arrendamento para fins não habitacionais. Dispõe agora o
art. 31º do NRAU que o arrendatário pode reclamar de qualquer incorreção na
inscrição matricial do locado, sendo que essa reclamação não suspenderá a atualização
da renda mas nos casos em que determine uma diminuição da mesma, terá o
arrendatário direito à diminuição desse valor desde a data em que foi devida a
renda atualizada.
Os
prazos para invocação das circunstâncias excecionais relativas aos arrendatários
com idade igual ou superior a 65 anos e com grau de incapacidade igual ou
superior a 60% sofreram uma alteração, devendo essas mesmas circunstâncias ser
alvo de prova até ao dia 30 de Setembro, quando essa prova seja exigida pelo
senhorio até ao
dia
1 de Setembro do respetivo ano, sob pena de não poder prevalecer-se daquela
circunstância. Assim dispõem os arts. 35º, nº5, e 54º, nº5, do NRAU.
Cabe
ainda referir algumas alterações relativas ao arrendamento para fins não
habitacionais. A presente lei substitui a palavra microentidade por
microempresa, definindo a figura como uma empresa que não ultrapasse dois dos
três limites seguintes: total do balanço e volume de negócios líquido igual a
€2.000.000 e número médio de empregados durante o exercício igual a 10. Em
termos de transmissão por morte neste tipo de arrendamento, este facto só ocorrerá
se existir sucessor que há mais de três anos exerça profissão liberal ou explore
estabelecimento comercial, no locado, em comum com o arrendatário primitivo.
Quanto
às alterações realizadas ao Decreto-lei nº157/2006, de 8 de Agosto, as mesmas
prendem-se com o regime relativo às obras de conservação do locado tratando-se
apenas de uma adequação legislativa, tendo em conta as alterações ao disposto
no art. 1101º do Código Civil, anteriormente referidas.
Por
fim, as alterações ao Decreto-lei nº158/2006, de 8 de Agosto, são relativas ao
direito ao subsídio de renda e à forma como será apurado o valor da mesma, bem
como à determinação do rendimento anual bruto corrigido (RABC). As alterações
relativas ao RABC e ao valor da renda consubstanciam meras alterações de
escrita, prevendo apenas a inclusão de arrendatários com grau de incapacidade
igual a 60%. A alteração registada a nível normativo revela-se no disposto no
art. 16º do referido Decreto-lei, e passa a prever que o direito ao subsídio de
renda caduque não só com a morte do titular mas também com o vencimento da
primeira renda atualizada, ao abrigo
dos
arts. 30º a 37º da Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro.
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